Erneuter Einbruch beim Wohnungsbau – so bleiben die Regierungsziele unerreichbar

Regierungsziele außer Reichweite

Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch. Groß sind auch die von der Bundesregierung verkündeten Ambitionen, diesem Bedarf mit mehr neu gebauten Wohnungen zu begegnen. Die Realität sieht allerdings weitaus trüber aus – da hilft auch nicht, wenn sich Bundesbauministerin Klara Geywitz in einer Pressemeldung mit dem Satz "Die Lage ist stabil." zitieren lässt: Im April verkündete das Statistische Bundesamt im 24. Monat in Folge eine sinkende Zahl an Bau­ge­neh­mi­gung­en. Die Gründe dafür liegen auf der Hand. Kreditzinsen und Baukosten sind in den vergangenen zwei Jahren stark gestiegen. Eine wirklich ambitionierte Förderkulisse, die dem deutlich entgegenwirken könnte, fehlt hingegen bis heute. So bleiben die Regierungsziele unerreichbar.

Zu kurz gesprungen

400.000 neue Wohnungen pro Jahr sollten in Deutschland entstehen, hatte Bundesbauministerin Klara Geywitz im Jahr 2022 angekündigt. Auch wenn das tatsächliche Ergebnis für das Jahr 2023 mit 294.400 Fertigstellungen etwas besser ausfiel als befürchtet, liegt es deutlich unter dem anvisierten Ziel. Ein Anstieg bei den tatsächlich gebauten Wohneinheiten ist seit 2021 nicht zu verzeichnen. Dramatisch ist hingegen der Rückgang bei den Baugenehmigungen. Verglichen mit dem schon sehr niedrigen Niveau 2023 sanken die neu erteilten Baugenehmigungen im Zeitraum Januar bis April um weitere 23,7 Prozent auf 71.100 Wohnungen. Bei Zweifamilien­häusern betrug der Rückgang 18,3 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern 20,2 Prozent und bei Einfamilienhäusern sogar 32,5 Prozent.

Keine kurzfristige Erholung

„Die fehlenden Baugenehmigungen von heute sind die fehlenden Aufträge und Wohnungen von morgen“, sagt Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbandes Deutsches Baugewerbe. Damit sei eine kurzfristige Erholung auf Sicht ausgeschlossen. Für das laufende Jahr rechne er mit der Fertigstellung von höchstens 230.000 Wohnungen, also einem erneuten deutlichen Rückgang.

Auf hohem Niveau bleibt nur der sogenannte Bauüberhang. 826.800 Wohnungen waren zum Jahresende 2023 zwar genehmigt, aber nicht fertiggestellt oder es wurde gar nicht erst mit dem Bau begonnen. Die Zahl fiele noch höher aus, wenn nicht 22.700 Baugenehmigungen in die Statistik eingeflossen wären, deren Gültigkeit durch Fristablauf im vergangenen Jahr erlosch.

Regulatorik bremst Kostensenkung aus

Im Bundesbauministerium glaubt man hingegen, positive Signale zu erkennen. Gesunkene Zinsen für Baufinanzierungen und Preise für Baumaterialien, dazu höhere Einkommen durch Tarifsteigerungen bei zurückgehender Inflation würden die Auftragslage am Bau verbessern, hofft man dort und verweist zudem auf staatliche Förderprogramme.

Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, hält hingegen weitere Zinsverbilligungsprogramme für nötig, um die Nachfrage am Wohnungsbaumarkt wieder anzukurbeln. Zu wenig Bauflächen, zu lange Planungs- und Genehmigungszeiten, zu hohe Auflagen für Umweltschutz und Bauqualität, die fehlende Digitalisierung und zu wenig Personal in den Bauämtern: Die staatliche Regulatorik bremse einen deutlichen Rückgang bei den Baukosten aus, so Müller.

Wohnungsmangel ein ernsthaftes Problem

Andreas Mattner vom Zentralen Immobilien Ausschuss e.V. beziffert den Anteil, den staatliche Vorgaben und Auflagen an den Kosten für einen Wohnungsneubau haben, auf 37 Prozent. „Je mehr sich der Staat in Zurückhaltung übt, desto entschiedener können und werden Investoren beim Wohnungsbau zulegen“, ist er überzeugt. Sehr wichtig sei zudem, dass „die für den Haushalt 2024 avisierte eine Milliarde Euro fürs KfW-Zinsprogramm für den Bau von bezahlbarem Wohnraum nun auch tatsächlich kommt“.

Auf 800.000 Wohnungen beläuft sich der aktuelle Mangel in Deutschland. Die Volkswirtschaft erleide durch die Abwärtsspirale beim Wohnungsbau Milliardenverluste und Rückgänge bei den Steuereinnahmen, sagt Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, und folgert: „Wir benötigen deshalb dringend eine zuverlässige und langfristige Unterstützung des bezahlbaren Wohnungsneubaus.“ An einem groß angelegten Zinsförderprogramm führe in der krisenhaften Situation kein Weg mehr vorbei.